Værdiforædling af en ejendom
Til illustration af værdiforædlingen på en ejendom specificeres i det følgende et konkret budget for en specifik investeringsejendom i Aarhus, der netop er blevet handlet.
Detaljeret budget
Forud for hver ejendomsinvestering udarbejder Arosia et detaljeret budget, der fremskriver ejendommens udviklingspotentiale og drift. Budgettet vil udtrykke den enkelte ejendoms business case, og vil være det afgørende beslutningsgrundlag for hver ny investering.
Som investor vil du kunne finde de specifikke budgetter under vores downloads.
Udvikling i forrentningen
Med udgangspunkt i nævnte investeringscase kan udviklingen i en typisk boligudlejningsejendom hos AROSIA EJENDOMSINVEST illustreres som i ovenstående tabel. Bemærk at indskudskapitalen forrentes med 11,6% i år 10 og at der heri ikke er indregnet ejendommens værdistigning.
Ejendommens værdi
I investeringseksemplet kan ejendommens teoretiske værdistigning over 10 år beregnes til 37% i et uændret marked med et uændret renteniveau. Tillægges denne værdistigning den viste afkastberegning, vurderer vi den samlede investering at være meget attraktiv i forhold til pengemarkedsindskud.
Ejendommens afkastgrad øges
Det ses af budgettet, at ejendommens afkastgrad øges over perioden fra 3,6% til 4,9%. Samtidig øges forrentningen af den investerede kapital fra 6,9% til hele 11,6%. Og det vel at mærke uden at opskrive ejendommens værdi, der i investeringseksemplet ved uændret renteniveau og prisfastsættelse vil være steget med 37% i 10-års perioden.
Budgettets følsomhed
Et budget er altid baseret på nogle forudsætninger, der med sikkerhed også vil ændre sig over tid. Det er derfor relevant at se på budgettets følsomhed over for væsentlige ændringer i forudsætningerne. I den konkrete case ser vi, at en stigning i den korte rente på 2 procentpoint vil øge rentebyrden med 150 tkr. Det vil den budgetterede overskudslikviditet til enhver tid kunne bære. En så markant ændring af den korte rente forudsættes ikke at ville ske over natten, og vores aktive renteovervågning vil sikre omlægning til en mere fast rente i tilfælde af, at den korte rente skulle begynde at stige betydeligt. Med den valgte finansieringsstruktur, vil renten de første 3 år være sikret.
Indregnet buffer på værditab på 37%
Endelig er det også væsentligt at forstå, at i et marked med stigende afkastkrav, vil ejendommens værdiansættelse falde. Den budgetterede værdiansættelse i år 10, der svarer til en værditilvækst på 37%, ventes at udgøre 35 mio. kr. Ved en stigende rente og dermed også et stigende afkastkrav vil investeringen i sit 10. år kunne tåle et værditab på 37% uden at der tabes på den oprindelige investering. Under finanskrisen i 2008/2009 faldt ejendomsmarkedet i Aarhus 15-20%. En del af et sådant værditab vil være inddækket af en kursgevinst på obligationslånet.
